بحث در اطراف سرقفلی و دعاوی ناشیه از آن
آرشیو
چکیده
متن
در شمارهء 44 مجلهء کانون وکلاء شرحی تحت عنوان«سرقفلی و دعاوی ناشیه از آن»بقلم آقای محمد تقی دامغانی درج شده بود که معزی الیه سعی کرده بود بسرقفلی صورت قانونی بدهد و نسبت بمحاکم اعتراض داشت که چرا دعوی حق سرقفلی را هم مانند دعاوی دیگر قابل طرح و تعقیب نمیدانند با عرض این مطلب که انجام این امر آهن سرد کویبدن است و وضع سرقفلی از نظر قوانین فعلی مملکت بقدری روشن است که هیچ قاضی ولو که نسبت بموارد حقوقی بیاطلاع باشد بسرقفلی عنوان جق نخواهد داد ولی بنظر میرسد که سعی ایشان متوجه این بود که بمحاکم بقبولانند در این مورد قانون صریحی وجود ندارد و باید بعرف مراجعه کرد و در مورد قضاوت عرف هم مسئله را یکطرفه مطمح نظر قرار دادهاند و از جهة منفعت مستأجر تنها در آن بجحث نمودهاند مثلا در مورد تاجر ورشکسته مینویسند که ادارهء تصفیه امور ورشکستگی در صورتمجلس مینویسد که«میز و صندلی موجود در حجره و کلیه حقوق دیگری که ورشکسته در حجره دارد فروخته شده یا صلح گردید»و جمله کلیه حقوق دیگری را که ورشکسته در حجره دارد بمعنی سرقفلی گرفتهاند البته در این امر اشکالی موجود نیست که ادارهء تصفیه چنین صورتمجلسی نوشته باشد و عملا چنین موضوعی مکرر اتفاق بیافتد گذشته از بحث اینکه کلیه حقوق دیگری که تاجر در حجره دارد ممکن است از قبیل اسم و عنوان تجارتی باشد و نظایر آن یک بحث اساسیتری نیز وجود دارد و آن اینکه آیا قانونا و عملا مالک حجره از نظر قضائی و از نظر حفظ حقوق خود میتواند بجانشین تاجر ورشکسته مراجعه کند یا خیر جواب این مسئله روشن است و لازم به بحث مجدد نیست وانگهی از نظر عمل قضاوت استناد به اعمالی که ادارهء تصفیه در مورد تاجر ورشکسته میکند معلوم است تا چه اندازه ارزش قضائی دارد مینویسند بطور قطع و مسلم سرقفلی قابل نقل و انتقال است البته صحیح است که عملا امروزه تجار محل کسب خود را بدیگری واگذار میکنند و وجهی هم من باب این عمل میگیرند ولی مع الوصف انتقال گیرنده مضطرب است و یقین دارد که مالک ملک را باید راضی نگهدارد والا بعناوین قانونی از قبیل انتقال بغیر و نظایر آن مستاجره را از ید شخص ثانی خلع خواهد نمود و اضافه بر این در مورد واگذاری مغازه بنا بقول خود ایشان اشیاء داخل مغازه و کنتور برق و تلفن و نظایر آنرا میفروشند.یا یک شرکتی در مغازه ایجاد میکنند و بعدا شرکت را فسخ مینمایند بنا باصطاح خودشان مالک را در مقابل عمل انجام شده قرار میدهند و از حق سرقفلی اسمی نمیبرند«چون غیر قانونی است آنرا بصورت یک عمل قانونی جلوه میدهند»در مورد اینکه آقای دامغانی به مادهء 3 قانون آئین دادرسی استناد فرمودهاند و پس از ذکر مادهء 3 قانون مذکور بهمان صراحت که دارد«در صورتیکه قوانین موضوعه کشوری کامل یا صریح نبوده یا متناقض باشد یا اصلا قانونی در قضیه مطروحه وجود نداشته باشد دادگاههای دادگستری باید موافق روح و مفاد قوانین موضوعه و عرف و عادت مسلم قضیه و فصل نمایند»نتیجه میگیرند که چون در این مورد قانونی وجود ندارد بنابراین باید بعرف و عادت مراجعه کرد و حال آنکه آئین نامه مال الاجاره و ماده 12 در تحت عنوان مواردی که موجر میتواند حکم تخلیه صادر نماید صریحا ذکر میکند.
1-در موردیکه مستأجر بدون داشتن حق واگذاری مورد اجاره بغیر آنرا بنحوی بغیر واگذار نماید(کلمه بنحوی اشاره بیکی از همان اعمالی است که بنظر نویسنده مقاله قانونی است)2-در موردیکه مستأجر نسبت بمورد اجاره رفتاری نماید که کاشف از سوء نیت مسلم او باشد و بند 3 و 4 تا بند 6 و تبصرههای مربوطه بهیچوجه من الوجوه از سرقفلی صحبت نکرده است و اشارهء نیز بآن حق نشده است و در مادهء نیز صراحت دارد که حکم تخلیه بتقاضای موجر صادر خواهد شد بدون اینکه جای تأملی باقی گذاشته باشد و البته اگر چنانکه حق سرقفلی قائل بوده میباید در مورد ماده باین اهمیت(که اصولا باعث نابودی حق سرقفلی میشود)ذکر کرده باشد در مادهء 9 قانون طرز حلوگیری از تصرف عدوانی و مواد 677 الی 680 قانون آئین دادرسی هیچ جا صراحتا از قبول حق سرقفلی صحبت نشده است بلکه صرف مراجعه بلحاظ حقوق مستاجر است ولیکن این امر بجهت ترحمی است که قانونگذار نسبت بمستأجر که نوعا او را ضعیفتر از مالک میشناسد داشته ولی رسما نتوانسته است از حق سرقفلی صحبت کند و همین موضوع موارد اعتراض نویسنده محترم قرار گرفته و این امر را ناشی از روحیه قانونگزاری ایران دانسته است و بحث آنرا نیز احاله بآتیه کمرده است در مورد این امر باید عرض شود که شاید منظور ایشان این بوده که قانونگذار ایران نخواسته است بصراحت از حق سرقفلی بحث شود در حقیقت بمحافظهکاری قانونگذار ایراد داشته است که این نیز بجای خود مورد بحث قرار خواهد گرفت«از جهت دقت قانونگذار در مورد حفظ تعادل»ولی اینکه دعاوی ناشی از حق سرقفلی را در محاکم قابل طرح رسیدگی دانسته چنانکه در ابتدای مقاله عرض شد موقعی قاضی خود را ملزم میبیند طبق عرف و عادت رای بدهد که شروطی که ماده 3 آئین دادرسی پیشبینی شده واقع باشد و موقعی که میبیند تقریبا موضوع سرقفلی از نظر قضائی معلوم و مشخص است احتیاجی به مراجعهء بعرف و عاده احساس نمیکند در خاتمه حق سرقفلی و حق مالکیت را در بعضی موارد با یکدیگر متعارض میبیند و سئوال میکند در صورت تعارض کدامیک مرجح و حاکم است و پاسخ میدهد که حق سرقفلی مالکیت نسبت بحق مالکیت وارد است لذا باید تا آنجا وسعت یابد که حق سرقفلی مالکیت را از بین نبرد و تسلط مالک را از بین نبرد و فی المثل رابطهء موجر را با عین مستاجره منقطع ساخته و مداخلات و تصرفات او را ممنوع دارد باعتقاد باین امر که باید حق سرقفلی که بنظر ایشان باید قانونی شناخته شود میباید این خاصیت را داشته باشد که مالکیت را از بین نبرد مع الوصف با ذکر حکمی بزعم ایشان عرف بآن قائل است مالکیت را باید اصولا نادیده گرفت چه مالک حق تخلیه ملک را دارد.حق تصرف در مستاجره را دارد ولی موظف است سرقفلی مستاجر را بپردازد حال اگر موجری علیه مستاجر خود بدادگاه شکایت کند که مستاجر بنده از چهار سال قبل تاکنون اجارهء ملک مرا نپرداخته است تقاضای اجرة المثل و تخلیه را دارم مستاجر ایشان در پاسخ خواهد گفت شما مدت چهار سال از قرار ماهیانه یکهزار ریال جمعا چهل و هشت هزار ریال از بنده طلبکارید هیچ انکاری هم ندارد و مغازهء شما را نیز تخلیه میکنم و تحویل شما میدهم منتهی جنابعالی نیز من باب قیمت سرقفلی مغازه مبلغ سی هزار تومان ببنده باید بدهید.با در نظر گرفتن اینکه برای اثبات حق خود بکارشناسی نیز میتواند مراجعه کند موجر بدبخت را سرگردان خواهد نمود و اگر احیانا و واقعا سرقفلی مغازه همان سی هزار تومان باشد تکلیف موجر چه خواهد بود و باید جهت وصول اجرت المثل خود چه عملی بکند یک راه عملی موجود است و آن اینکه به مستاجر اجازه بدهد که سی سال در مورد اجاره بدون پرداخت مال الاجاره بنشیند و پس از سی سال تازه معلوم نیست سرقفلی مغازه بر سیصد هزار تومان نرسیده باشد که سیصد سال دیگر تمدید کند و معلوم نیست که با مستاجری کخ بعد از ایشان میآید تازه چه معاملهای باید کرد و باین ترتیب ملکی که مدعیان بدین محکمی داشته باشد اصولا قیمتی دارد یا خیر و آیا سلب مالکیت از مالک شده است یا خیر با دقت و امعان نظر در این مسئله بخوبی میتوان درک کرد علت تردید قانونگزار در قانونی تلقی کردن سرقفلی چه بوده است
1-در موردیکه مستأجر بدون داشتن حق واگذاری مورد اجاره بغیر آنرا بنحوی بغیر واگذار نماید(کلمه بنحوی اشاره بیکی از همان اعمالی است که بنظر نویسنده مقاله قانونی است)2-در موردیکه مستأجر نسبت بمورد اجاره رفتاری نماید که کاشف از سوء نیت مسلم او باشد و بند 3 و 4 تا بند 6 و تبصرههای مربوطه بهیچوجه من الوجوه از سرقفلی صحبت نکرده است و اشارهء نیز بآن حق نشده است و در مادهء نیز صراحت دارد که حکم تخلیه بتقاضای موجر صادر خواهد شد بدون اینکه جای تأملی باقی گذاشته باشد و البته اگر چنانکه حق سرقفلی قائل بوده میباید در مورد ماده باین اهمیت(که اصولا باعث نابودی حق سرقفلی میشود)ذکر کرده باشد در مادهء 9 قانون طرز حلوگیری از تصرف عدوانی و مواد 677 الی 680 قانون آئین دادرسی هیچ جا صراحتا از قبول حق سرقفلی صحبت نشده است بلکه صرف مراجعه بلحاظ حقوق مستاجر است ولیکن این امر بجهت ترحمی است که قانونگذار نسبت بمستأجر که نوعا او را ضعیفتر از مالک میشناسد داشته ولی رسما نتوانسته است از حق سرقفلی صحبت کند و همین موضوع موارد اعتراض نویسنده محترم قرار گرفته و این امر را ناشی از روحیه قانونگزاری ایران دانسته است و بحث آنرا نیز احاله بآتیه کمرده است در مورد این امر باید عرض شود که شاید منظور ایشان این بوده که قانونگذار ایران نخواسته است بصراحت از حق سرقفلی بحث شود در حقیقت بمحافظهکاری قانونگذار ایراد داشته است که این نیز بجای خود مورد بحث قرار خواهد گرفت«از جهت دقت قانونگذار در مورد حفظ تعادل»ولی اینکه دعاوی ناشی از حق سرقفلی را در محاکم قابل طرح رسیدگی دانسته چنانکه در ابتدای مقاله عرض شد موقعی قاضی خود را ملزم میبیند طبق عرف و عادت رای بدهد که شروطی که ماده 3 آئین دادرسی پیشبینی شده واقع باشد و موقعی که میبیند تقریبا موضوع سرقفلی از نظر قضائی معلوم و مشخص است احتیاجی به مراجعهء بعرف و عاده احساس نمیکند در خاتمه حق سرقفلی و حق مالکیت را در بعضی موارد با یکدیگر متعارض میبیند و سئوال میکند در صورت تعارض کدامیک مرجح و حاکم است و پاسخ میدهد که حق سرقفلی مالکیت نسبت بحق مالکیت وارد است لذا باید تا آنجا وسعت یابد که حق سرقفلی مالکیت را از بین نبرد و تسلط مالک را از بین نبرد و فی المثل رابطهء موجر را با عین مستاجره منقطع ساخته و مداخلات و تصرفات او را ممنوع دارد باعتقاد باین امر که باید حق سرقفلی که بنظر ایشان باید قانونی شناخته شود میباید این خاصیت را داشته باشد که مالکیت را از بین نبرد مع الوصف با ذکر حکمی بزعم ایشان عرف بآن قائل است مالکیت را باید اصولا نادیده گرفت چه مالک حق تخلیه ملک را دارد.حق تصرف در مستاجره را دارد ولی موظف است سرقفلی مستاجر را بپردازد حال اگر موجری علیه مستاجر خود بدادگاه شکایت کند که مستاجر بنده از چهار سال قبل تاکنون اجارهء ملک مرا نپرداخته است تقاضای اجرة المثل و تخلیه را دارم مستاجر ایشان در پاسخ خواهد گفت شما مدت چهار سال از قرار ماهیانه یکهزار ریال جمعا چهل و هشت هزار ریال از بنده طلبکارید هیچ انکاری هم ندارد و مغازهء شما را نیز تخلیه میکنم و تحویل شما میدهم منتهی جنابعالی نیز من باب قیمت سرقفلی مغازه مبلغ سی هزار تومان ببنده باید بدهید.با در نظر گرفتن اینکه برای اثبات حق خود بکارشناسی نیز میتواند مراجعه کند موجر بدبخت را سرگردان خواهد نمود و اگر احیانا و واقعا سرقفلی مغازه همان سی هزار تومان باشد تکلیف موجر چه خواهد بود و باید جهت وصول اجرت المثل خود چه عملی بکند یک راه عملی موجود است و آن اینکه به مستاجر اجازه بدهد که سی سال در مورد اجاره بدون پرداخت مال الاجاره بنشیند و پس از سی سال تازه معلوم نیست سرقفلی مغازه بر سیصد هزار تومان نرسیده باشد که سیصد سال دیگر تمدید کند و معلوم نیست که با مستاجری کخ بعد از ایشان میآید تازه چه معاملهای باید کرد و باین ترتیب ملکی که مدعیان بدین محکمی داشته باشد اصولا قیمتی دارد یا خیر و آیا سلب مالکیت از مالک شده است یا خیر با دقت و امعان نظر در این مسئله بخوبی میتوان درک کرد علت تردید قانونگزار در قانونی تلقی کردن سرقفلی چه بوده است
تبلیغات
