بیع تشریفاتی

حدود چهل درصد پرونده های تشکیل شده در مراجع قضایی کشور مربوط به کلاهبرداری هایی است که به بهانه پیش فروش ساختمان صورت گرفته است. پرونده هایی که برخی از آنها به علت بالا بودن مبالغ کلاهبرداری و تعداد شاکی ها بارها تیتر اخبار رسانه های مختلف و روزنامه ها شده است. در همین راستا نیز دستگاه قضایی گاهی اوقات شعبه ویژه ای را برای رسیدگی به یک پرونده بزرگ اختصاص داده است. نکته مهمی که پیش فروشندگان و پیش خریداران باید مد نظر قرار دهند، اهمیت و لزوم مراجعه به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند است. متأسفانه طبق عادت و به دلیل نا آگاهی از قانون جدید، بسیاری از پیش خریداران و حتی پیش فروشندگان برای انجام معامله و تنظیم قرارداد به بنگاه های مشاور املاک مراجعه می کنند، در حالی که طبق قانون جدید، تنظیم سند عادی برای این معامله جرم تلقی شده و مجازات دارد. در این مقاله لازم دانستیم درخصوص قرارداد پیش فروش ساختمان و ساختار کلی و قانونی این قرارداد مهم مطالبی را در قالب مقاله با عنوان تحلیل و بررسی قرارداد پیش فروش ساختمان در نظام کنونی ارائه دهیم.

هدف از پژوهش حاضر، سیر تاریخی بیع تشریفاتی در ایران بود. شکل گرایی هر چند به صورت جزئی، اما همواره در جوامع مختلف وجود داشته است. شکل گیری قراردادها در جوامع باستانی، به دلایل گوناگون، موقوف به رعایت برخی تشریفات بود و رعایت نکردن تشریفات مقرر، به بی اعتباری عقد منتهی می شد. در آن روزگار، جایگاه شکل در برابر اراده باطنی اشخاص به قدری بود که به-عنوان مثال در حقوق قدیم رم، پدیده ای به نام اعمال حقوقی مجرد وجود داشت. بدین معنی که اعمال حقوقی از اراده اشخاص استقلال تام داشتند و در تشکیل اعمال حقوقی، شکل و فرم حکومت مطلق داشت. از این رو، اگر طرفین، قصد بیع داشتند و به اشتباه، الفاظ هبه را جاری می کردند، عمل آنها هبه توصیف می شد و اثبات خلاف آن نیز امکان پذیر نبود. در ارتباط با سیر تحولات رضایی یا تشریفاتی بودن عقود در حقوق ایران گفته شده است که رضایی بودن یعنی آزادی قراردادی در دو سنخ وجود دارد، دسته اول برآمده از نظام سنّتی و فقهی ماست. در این مواد اراده باید در شکل و قالب «شرط» یا «عقد» ابراز شود و قرارداد منعقده عنوان دار خواهد بود. دسته دوم مواد، موادّی هستند که از نظام رومی- ژرمنی وارد حقوق ایران شده اند.