حقوق برای همه: حقوق و زندگی
چکیده
متن
معامله اموال غیرمنقول
با توجه به ظهور و بروز پدیده‌ی شوم چند نرخی شدن اجناس، کالاها و خدمات، به وجود آمدن تورم و کاهش شدید ارزش پول در دو سه دهه اخیر، کم رنگ شدن مفاهیم دینی و اعتقادی چون "اوفوا بالعقود" (1) و "المؤمنون عند شروطهم"(2) و...، و به دلیل گسترش زندگی اجتماعی و پیچیده تر شدن آن و پیدا شدن مشکلات متعدد و متنوع اقتصادی که موجب چند شغلی شدن نان آور خانواده شده، فرصت و زمان کافی برای پیگیری آموزه‌های دینی و پرداختن به اصول و مفاهمی اعتقادی برای شهروندان وجود ندارد . لذا اشکالات متعددی در معاملات و روابط حقوقی مردم و شهروندی به وجود آمده است که از جمله آن‌ها می‌توان «پایبند نبودن فروشنده به تعهد خود در قبال خریدار در تنظیم سند رسمی فروش مال غیر منقول» را نام برد.
در این نوشتار ضمن ارائه نمونه‌ای برای تنظیم قرارداد مال غیر منقول به عنوان مبایعه نامه، تذکر و توصیه‌های لازم در این مورد تقدیم می‌گردد.
امید است که این مختصر بتواند کمک کند تاخوانندگان کرامی بتوانند در تنظیم قراردادهای خود به دقت عمل نمایند و ضمناً در صورت بروز اختلاف قادر باشند دادخواست‌ها و عرض‌حال‌های مربوطه را به درستی طرح کنند.(3)
نمونه‌ی فرم قابل استفاده در نوع مبایعه نامه‌های معامله‌ی ملک غیر منقول:
بسمه تعالی
مبایعه نامه
یا اَیُهَا الَذینَ آمنَو اَوفُوا بِالعُقُود (قرآن کریم/ سوره مائده / آیه 1)
تاریخ تنظیم: / / 138
ماده 1 – طرفین معامله:
1-1:فروشنده:................... فرزند
دارای شناسنامه شماره:.................صادره از:...............
ساکن نشانی:.................................................................
تلفن:......................
2-1: خریدار: ...........................فرزند..........................
دارای شناسنامه شماره:..................... صادره از:...................
ساکن نشانی:........................................
تلفن:.......................................
ماده 2: مورد معامله و مشخصات آن:
مورد معامله و مشخصات آن که فروشنده به رؤیت خریدار رسانده و مورد قبول و تأیید خریدار می‌باشد عبارت است ازششدانگ:.....................
با جمیع لواحق و توابع شرعی و عرفی آن که دارای یک جلد سند مالکیت به شماره ملک ............ وبه شماره ثبت دفتر................. بخش ..................که فروشنده به روُیت خریدار رسانیده است و خریدار از کمیت و کیفیت ارزش مورد معامله، اطلاع کامل حاصل نموده و مورد قبول خریدار می‌باشد.
1-2:آدرس موردمعامله عبارت است از:....................
ماده 3: قیمت کل مورد معامله:
قیمت ......................... مورد معامله ............................مبلغ ................... ریال، معادل.................... تومان و به ترتیب زیر از سوی وجه رایج مورد توافق متعاملین قرار گرفت،از طرف خریدار به فروشنده پرداخت می‌گردد:
1-3- مبلغ .................ریال، معادل..................تومان، به عنوان قسمتی از ثمن معامله ...............نقداً ...............طی فقره چک بانکی و مسافرتی از سوی خریدار تسلیم فروشنده گردید و به دریافت آن اقرار نمود.
2-3-: مبلغ ...................ریال، معادل..................تومان همزمان با تحویل مبیع و به تصرف مشتری دادن آن در مورخ / / 13
3-3-: مبلغ .................ریال، معادل.................تومان، در تاریخ / / 13 همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال و در دفترخانه شماره ...............
تبصره: عدم پرداخت مبلغ مندرج در بند 1-3 این مبایعه‌نامه از سوی خریدار به هر علت موجب منفسخ شدن و بی‌اعتباری معامله گردیده و با انفساخ معامله فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص دیگری واگذار نماید و در این مورد نیاز به اخذ هیچ گونه مجوز دیگری نمی‌باشد
ماده 4: شروط معامله:
1-4: تاریخ تخلیه و تحویل مبیع مورخ / / 13 تعیین می‌شود که همزمان با تخلیه و تحویل مبیع مبلغ مندرج در بند 2-3 درحق فروشنده تأدیه می‌گردد.
2-4-: تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال، مورخ / / 13 می‌باشد که طرفین ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره ............واقع در........... برای انجام کلیه تعهدات مندرج در مبایعه نامه و تشریفات قانونی نقل و انتقال می‌باشند.
3-4: فروشنده مکلف است قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی، کلیه اسناد و مدارک لازم، اعم از مفاصاً حساب‌های مالیاتی نقل و انتقال، عوارض نوسازی، گواهی پایان ساختمان و... را تهیه و به دفترخانه فوق‌الذکر تسلیم نماید، به طوری که در روز تنظیم سند رسمی هیچ گونه مانعی برای تنظیم سند موجود نباشد.
4-4-: حضور فروشنده بدون همراه داشتن اسناد و مدارک لازم و حضور خریدار بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله (به صورت چک تضمینی یا وجه نقد) در حکم عدم حضور است و ملاک عدم حضور در دفترخانه، گواهی صادره از دفترخانه مذکور می‌باشد.
5-4: در صورت عدم تخلیه و تحویل موردمعامله در تاریخ مذکور، فروشنده ملزم به پرداخت روزانه مبلغ ............... ریال، معادل.................تومان، به عنوان جبران خسارت تأخیر در تحویل مبیع در حق خریدار خواهد بود.
6-4: هر گاه خریدار در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، ضمن آنکه فروشنده حق فسخ مبایعه‌نامه را خواهد داشت، می‌تواند بابت تخلف از انجام تعهد خریدار، مبلغ ..............ریال، (معادل..............تومان) از پیش پرداخت را کسر نموده و باقیمانده را به وی مسترد نماید.
7-4: هر گاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگر چه در هر صورت معامله معتبر می‌باشد، خریدار می‌تواند با مراجعه به مقامات صالحه‌ی قضایی الزام طرف مستنکف را ضمن مطالبه خسارات وارده، به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله مطالبه نماید.
تبصره: چنانچه خریدار الزام فروشنده مستنکف را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه نماید، فروشنده هیچ‌گونه حق و ادعایی نسبت به مابقی ثمن مورد معامله (مذکور در بند 2-3) نخواهد داشت.
8-4: خریدار حق دارد مورد معامله را جزعاً یا کلاً ولو به صورت صلح حقوق یا وکالت به غیر منتقل نماید که در این صورت و حسب اعلام اطلاع قبلی انجام انتقال رسمی (موضوع بند 2-4) به نام منتقل‌الیه جدید انجام خواهد گرفت و تکالیف خریدار مذکور در این مبایعه نامه نیز از حیث پرداخت الباقی ثمن معامله و حضور در دفترخانه بر عهده وی قرار خواهد گرفت.
9-4: فروشنده اقرار نمود که مورد معامله مشمول مصادره اموال نبوده و در توقیف نمی‌باشد و مورد رهن و وثیقه کسی نیست و منافعی از آن به هر شکلی به دیگری واگذار نشده و ممنوع‌المعامله نمی‌باشد.
10-4: هر گاه بیع مورد ادعای دیگری قرار گرفت یا بعداً این ادعا حاصل شده و به اثبات برسد، به طوری که عملاً نقل و انتقال تحقق پیدا نکند یا سند تنظیمی ابطال گردد، فروشنده مکلف است ثمن معامله را به قیمت روز (و در صورت لزوم با جلب نظر کارشناس) به خریدار پرداخت نماید و چنانچه در این زمینه خسارتی هم متوجه خریدار شود، باید این خسارت را نیز جبران کند.
11-4: متعاملین بر اساس آیه‌ی شریفه‌ی (أوفوا بالعقود) و قاعدة (المسلمون عند شروطهم) متعهد و ملتزم می‌شوند نسبت به انجام کلیه تعهدات خود به شرح این مبایعه نامه و حضور در دفترخانه و تنظیم و امضای سند رسمی مورد معامله اقدام نمایند.
12-4: تأدیه مالیات‌ها و عوارض اعم از نقل و انتقال، عوارض شهرداری، دارایی و ... به عهده‌ی فروشنده بوده و هزینه‌های نقل و انتقال در دفترخانه اعم از حق‌الثبت و حق‌التحریر و بهای اوراق رسمی دفترخانه بالمناصفه به عهده طرفین می‌باشد.
این مبایعه نامه با توجه به مواد (10) و (190) قانون مدنی و با رعایت کلیه شرایط و مقررات شرعی و قانونی معاملات، در کمال صحت و سلامت، با اراده شخصی با علم و آگاهی از کم و کیف مورد معامله و اوضاع و احوال و زمان و مکان و نیز برابری ارزش مبیع با ثمن تنظیم شده و طرفین با رضایت کامل مبادرت به انجام معامله نموده و با قبول اسقاط کافه خیارات، خصوصاً خیار غبن اگر چه فاحش باشد. هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارد و صیغه شرعی عقد بیع ایجاباً و قبولاً جاری شد و نسبت به آنان و ورثه و قائم مقام قانونی لازم‌الاجرا بوده و نوسانات قیمت‌ها هم هیچ‌گونه تأثیری در مبایعه نامه ندارد.
فروشنده:.................
خریدار:...................
شهود:........................
برای آنکه فرم مبایعه نامه پیشنهادی فوق‌الذکر با علم و آگاهی تنظیم گردد و در تنظیم آن هم مشکلی ایجاد نشود، توضیحاتی در مورد برخی از واژه ها و اصطلاحات به کار رفته در آن آورده می‌شود:
1- مبایعه نامه: عبارت از قراردادی است که طرفین برای معامله در مورد ملک غیر منقول از آن استفاده می‌کنند.
2- طرفین معامله:عبارتند از: فروشنده (کسی که مال غیر منقول را می‌فروشد) و خریدار (همان که مال غیر منقول را از فروشنده خریداری می‌کند)
3- مورد معامله: همان مال غیر منقولی است که عمل خرید و فروش روی آن انجام می‌شود.
4- ششدانگ:یعنی تمامیت و کلیت . به تعبیر دیگر تمامی اجزای مورد معامله که به خریدار فروخته می‌شود.
5- آدرس مورد معامله: عبارت از محل استقرار مال غیر منقول است به نحوی که از موارد دیگر جدا گردیده و اشتباهی در آن روی ندهد.
6- قیمت مورد معامله: عبارت از بها و ارزشی است که به عنوان وجه معامله تعیین می‌گردد و باید به شرح بندهای 1-3 الی 3-3 و حتی اضافه‌تر از آن طبق اراده و خواست دو طرف مقرر گردد. ضمناً کیفیت پرداخت به صورت نقدی یا از طریق چک بانکی (اعم از مسافرتی یا تضمینی) نیز در آن تصریح شود.
7- شروط معامله: بخش دیگری از خواست و اراده طرفین است که در فرم پیشنهادی در قالب بندهای 1-4 الی 12-4 آورده شده است که البته منحصر به موارد عنوان شده نمی‌باشد و شروط و موارد دیگری نیز قابل افزودن یا کاستن از آن موارد می‌باشد.
8- تاریخ تخلیه:عبارت از زمانی است که مال غیر منقول مورد معامله تخلیه و به خریدار تحویل می‌گردد.
9- تاریخ تنظیم سند: عبارت از زمانی است که سند رسمی مال غیر منقول مورد معامله تنظیم و به خریدار تحویل می‌گردد.
10- بند 3-4: عبارت از مدارکی است که تهیه آن‌ها به عهده‌ی فروشنده بوده و در پاسخ به استعلام دفترخانه از سوی مراجع اداری ارائه می‌شود (در صورت وجود بدهی های قانونی، به دست آوردن مفاصا حساب پس از پرداخت آن‌ها خواهد بود.)
11- بندهای 5-4 الی 7-4: شروطی هستند که به عنوان ضمانت حسن اجرای کامل مبایعه نامه و به نفع دو طرف مقرر شده و به هر دوی آنان هم به صورت مساوی توجه شده است.
12- با قبول بند 8-4: خریدار می‌تواند مورد معامله را کلاً یا جزعاً به دیگری منتقل کند که در این صورت شخص ثالث از جهت حقوق و تکالیف جانشین خریدار اول خواهد بود.
13- با امضای فرم مبایعه‌نامه پیشنهادی مذکور از هر یک (فروشنده و خریدار)، اختیار فسخ معامله، حتی در صورت طرح ادعای تحقق ضرر و غبن (چه ضرر و غبن کار و چه فوق‌العاده) سلب می‌گردد(پر واضح است که طرفین می‌توانند از قبول این شرط خودداری نمایند)
14: با تنظیم مبایعه‌نامه طرفین عقد لازمی را به وجود آورده‌اند که بدون حصول مجوز قانونی یا توافق طرفین بر فسخ آن، به اراده یک طرف، از بین نمی‌رود.
سوم: پرونده فرضی و سیر قضایی آن
در صورت بروز اختلاف بین طرفین بر نحوه‌ی اجرای مبایعه نامه چه از جهت پرداخت مابقی ارزش و بهای مورد معامله و چه از حیث تنظیم سند رسمی، هنگامی که امکان حل و فصل مسالمت آمیز آن فراهم نگردد، با طرح دادخواست از سوی مطالبه کننده‌ی بقیه‌ی ثمن یا مدعی تنظیم سند در محاکم عمومی دادگستری، امکان اخذ حکم از مرجع مذکور و اجرای آن تحت نظر و اشراف دادگاه صادرکننده رأی وجود دارد. برای اطلاع بیشتر، به عنوان ضمیمه دو نمونه از دادخواست‌ها در دو موضوع مطالبه بقیه ثمن و قیمت مورد معامله و الزام به تنظیم سند رسمی آورده می‌شود. بدیهی است پس از 1- تقدیم دادخواست 2- رسیدگی قضایی در دادگاه 3- اثبات حقانیت مدعی 4- صدور حکم در آن مرجع 5- قطعی شدن دادنامه صادره با عدم اعتراض به رأی دادگاه بدوی یا تأیید آن در مرجع قضایی بالاتر 6- اجرای آن توسط دادگاه خواسته خواهان (از جهت مطالبه بقیه ثمن معامله یا تنظیم سند رسمی
[به تصویر صفحه مراجعه شود]پلاک مورد معامله) قابل وصول و دسترسی می‌باشد.(4)
به عنوان مثال در صورتی که آقای (الف) ملکی رابه آقای (ب) بفروشد و در موعد مقرر شخص خریدار (ب) از انجام تعهدات خود در پرداخت بقیه ثمن خودداری کند،آقای (الف) برای پیگیری خواسته خود در مطالبه طلب خود از آقای (ب) از طریق مراجع قضایی از فرم دادخواست (پیوست 1) استفاده می‌نمایند.
در فرض دیگر معامله پلاک مذکور، با وصف انجام تعهدات آقای (ب) (مثل پرداخت بهای ملک و غیره که در مبایعه نامه مندرج است)،آقای (الف) از تنظیم سند رسمی در زمان تعیین شده خودداری می‌کند؛ در نتیجه آقای (ب) از فرم دادخواست (پیوست 2) برای پیگیری خواسته خود در تنظیم سند رسمی استفاده می‌نمایند.
[به تصویر صفحه مراجعه شود]
پی نوشت:
1- قرآن کریم، سوره مائده، آیه 1
2- کافی، جلد5، ص 169، باب الشرط و الخیار فی البیع
3- البته باید به این نکته توجه داشت که چه بسا به عدد نوع قراردادها و اراده و خواست طرفین معامله، موضوع، محل و مبلغ بهای آن، شکل های متعددی از فرم‌ها وجود داشته باشد که برای عقد قراردادها مورد استفاده قرار می‌گیرند اما برای اینکه یک راه حل عمومی و ساده برای عقد قراردادها عنوان شود، نمونه مزبور درج گردیده است. در این نمونه، به طور مساوی به طرفین قرارداد توجه شده و هیچ یک بر دیگری ترجیح داده نشده است و حقوق دو طرف معامله را تأمین می‌کند. به همین دلیل این فرم پیشنهاد می‌گردد.
4- ماده (10) قانون مدنی: «قرادادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
ماده (219) قانون مدنی: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آن‌ها لازم‌الاتباع است؛ مگر اینکه به رضای طرفین اقامه یا به علت قانونی فسخ شود.»
ماده (220) قانون مدنی: «عقود نه تنها متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده باشد ملزم می‌نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم می‌باشند.»
ماده (221) قانون مدنی: «اگر کسی تعهد اقدام به امری کند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسؤول خسارت طرف مقابل است؛ مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده یا عرفاً به منزله تصریح باشد یا برحسب قانون، موجب ضمان باشد.»
ماده (223) قانون مدنی: «هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود.»
ماده (224) قانون مدنی: «الفاظ عقود، محمول است بر معانی عرفیه.»
ماده (225) قانون مدنی: «متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد به منزله ذکر در عقد است.»
ماده (1301) قانون مدنی: «امضایی که در روی نوشته یا سندی باشد بر ضرر امضا کننده دلیل است.»
ماده (197) قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی: «اصل برائت است...»
ماده (519) قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی: «خسارات دادرسی عبارت است از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل و هزینه های دیگری که به طور مستقیم مربوط به دادرسی و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده است از قبیل حق‌الزحمه‌ی کارشناسی و هزینه‌ی تحقیقات محلی..»
با توجه به ظهور و بروز پدیده‌ی شوم چند نرخی شدن اجناس، کالاها و خدمات، به وجود آمدن تورم و کاهش شدید ارزش پول در دو سه دهه اخیر، کم رنگ شدن مفاهیم دینی و اعتقادی چون "اوفوا بالعقود" (1) و "المؤمنون عند شروطهم"(2) و...، و به دلیل گسترش زندگی اجتماعی و پیچیده تر شدن آن و پیدا شدن مشکلات متعدد و متنوع اقتصادی که موجب چند شغلی شدن نان آور خانواده شده، فرصت و زمان کافی برای پیگیری آموزه‌های دینی و پرداختن به اصول و مفاهمی اعتقادی برای شهروندان وجود ندارد . لذا اشکالات متعددی در معاملات و روابط حقوقی مردم و شهروندی به وجود آمده است که از جمله آن‌ها می‌توان «پایبند نبودن فروشنده به تعهد خود در قبال خریدار در تنظیم سند رسمی فروش مال غیر منقول» را نام برد.
در این نوشتار ضمن ارائه نمونه‌ای برای تنظیم قرارداد مال غیر منقول به عنوان مبایعه نامه، تذکر و توصیه‌های لازم در این مورد تقدیم می‌گردد.
امید است که این مختصر بتواند کمک کند تاخوانندگان کرامی بتوانند در تنظیم قراردادهای خود به دقت عمل نمایند و ضمناً در صورت بروز اختلاف قادر باشند دادخواست‌ها و عرض‌حال‌های مربوطه را به درستی طرح کنند.(3)
نمونه‌ی فرم قابل استفاده در نوع مبایعه نامه‌های معامله‌ی ملک غیر منقول:
بسمه تعالی
مبایعه نامه
یا اَیُهَا الَذینَ آمنَو اَوفُوا بِالعُقُود (قرآن کریم/ سوره مائده / آیه 1)
تاریخ تنظیم: / / 138
ماده 1 – طرفین معامله:
1-1:فروشنده:................... فرزند
دارای شناسنامه شماره:.................صادره از:...............
ساکن نشانی:.................................................................
تلفن:......................
2-1: خریدار: ...........................فرزند..........................
دارای شناسنامه شماره:..................... صادره از:...................
ساکن نشانی:........................................
تلفن:.......................................
ماده 2: مورد معامله و مشخصات آن:
مورد معامله و مشخصات آن که فروشنده به رؤیت خریدار رسانده و مورد قبول و تأیید خریدار می‌باشد عبارت است ازششدانگ:.....................
با جمیع لواحق و توابع شرعی و عرفی آن که دارای یک جلد سند مالکیت به شماره ملک ............ وبه شماره ثبت دفتر................. بخش ..................که فروشنده به روُیت خریدار رسانیده است و خریدار از کمیت و کیفیت ارزش مورد معامله، اطلاع کامل حاصل نموده و مورد قبول خریدار می‌باشد.
1-2:آدرس موردمعامله عبارت است از:....................
ماده 3: قیمت کل مورد معامله:
قیمت ......................... مورد معامله ............................مبلغ ................... ریال، معادل.................... تومان و به ترتیب زیر از سوی وجه رایج مورد توافق متعاملین قرار گرفت،از طرف خریدار به فروشنده پرداخت می‌گردد:
1-3- مبلغ .................ریال، معادل..................تومان، به عنوان قسمتی از ثمن معامله ...............نقداً ...............طی فقره چک بانکی و مسافرتی از سوی خریدار تسلیم فروشنده گردید و به دریافت آن اقرار نمود.
2-3-: مبلغ ...................ریال، معادل..................تومان همزمان با تحویل مبیع و به تصرف مشتری دادن آن در مورخ / / 13
3-3-: مبلغ .................ریال، معادل.................تومان، در تاریخ / / 13 همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال و در دفترخانه شماره ...............
تبصره: عدم پرداخت مبلغ مندرج در بند 1-3 این مبایعه‌نامه از سوی خریدار به هر علت موجب منفسخ شدن و بی‌اعتباری معامله گردیده و با انفساخ معامله فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص دیگری واگذار نماید و در این مورد نیاز به اخذ هیچ گونه مجوز دیگری نمی‌باشد
ماده 4: شروط معامله:
1-4: تاریخ تخلیه و تحویل مبیع مورخ / / 13 تعیین می‌شود که همزمان با تخلیه و تحویل مبیع مبلغ مندرج در بند 2-3 درحق فروشنده تأدیه می‌گردد.
2-4-: تاریخ تنظیم سند رسمی انتقال، مورخ / / 13 می‌باشد که طرفین ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره ............واقع در........... برای انجام کلیه تعهدات مندرج در مبایعه نامه و تشریفات قانونی نقل و انتقال می‌باشند.
3-4: فروشنده مکلف است قبل از تاریخ تنظیم سند رسمی، کلیه اسناد و مدارک لازم، اعم از مفاصاً حساب‌های مالیاتی نقل و انتقال، عوارض نوسازی، گواهی پایان ساختمان و... را تهیه و به دفترخانه فوق‌الذکر تسلیم نماید، به طوری که در روز تنظیم سند رسمی هیچ گونه مانعی برای تنظیم سند موجود نباشد.
4-4-: حضور فروشنده بدون همراه داشتن اسناد و مدارک لازم و حضور خریدار بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله (به صورت چک تضمینی یا وجه نقد) در حکم عدم حضور است و ملاک عدم حضور در دفترخانه، گواهی صادره از دفترخانه مذکور می‌باشد.
5-4: در صورت عدم تخلیه و تحویل موردمعامله در تاریخ مذکور، فروشنده ملزم به پرداخت روزانه مبلغ ............... ریال، معادل.................تومان، به عنوان جبران خسارت تأخیر در تحویل مبیع در حق خریدار خواهد بود.
6-4: هر گاه خریدار در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، ضمن آنکه فروشنده حق فسخ مبایعه‌نامه را خواهد داشت، می‌تواند بابت تخلف از انجام تعهد خریدار، مبلغ ..............ریال، (معادل..............تومان) از پیش پرداخت را کسر نموده و باقیمانده را به وی مسترد نماید.
7-4: هر گاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگر چه در هر صورت معامله معتبر می‌باشد، خریدار می‌تواند با مراجعه به مقامات صالحه‌ی قضایی الزام طرف مستنکف را ضمن مطالبه خسارات وارده، به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله مطالبه نماید.
تبصره: چنانچه خریدار الزام فروشنده مستنکف را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه نماید، فروشنده هیچ‌گونه حق و ادعایی نسبت به مابقی ثمن مورد معامله (مذکور در بند 2-3) نخواهد داشت.
8-4: خریدار حق دارد مورد معامله را جزعاً یا کلاً ولو به صورت صلح حقوق یا وکالت به غیر منتقل نماید که در این صورت و حسب اعلام اطلاع قبلی انجام انتقال رسمی (موضوع بند 2-4) به نام منتقل‌الیه جدید انجام خواهد گرفت و تکالیف خریدار مذکور در این مبایعه نامه نیز از حیث پرداخت الباقی ثمن معامله و حضور در دفترخانه بر عهده وی قرار خواهد گرفت.
9-4: فروشنده اقرار نمود که مورد معامله مشمول مصادره اموال نبوده و در توقیف نمی‌باشد و مورد رهن و وثیقه کسی نیست و منافعی از آن به هر شکلی به دیگری واگذار نشده و ممنوع‌المعامله نمی‌باشد.
10-4: هر گاه بیع مورد ادعای دیگری قرار گرفت یا بعداً این ادعا حاصل شده و به اثبات برسد، به طوری که عملاً نقل و انتقال تحقق پیدا نکند یا سند تنظیمی ابطال گردد، فروشنده مکلف است ثمن معامله را به قیمت روز (و در صورت لزوم با جلب نظر کارشناس) به خریدار پرداخت نماید و چنانچه در این زمینه خسارتی هم متوجه خریدار شود، باید این خسارت را نیز جبران کند.
11-4: متعاملین بر اساس آیه‌ی شریفه‌ی (أوفوا بالعقود) و قاعدة (المسلمون عند شروطهم) متعهد و ملتزم می‌شوند نسبت به انجام کلیه تعهدات خود به شرح این مبایعه نامه و حضور در دفترخانه و تنظیم و امضای سند رسمی مورد معامله اقدام نمایند.
12-4: تأدیه مالیات‌ها و عوارض اعم از نقل و انتقال، عوارض شهرداری، دارایی و ... به عهده‌ی فروشنده بوده و هزینه‌های نقل و انتقال در دفترخانه اعم از حق‌الثبت و حق‌التحریر و بهای اوراق رسمی دفترخانه بالمناصفه به عهده طرفین می‌باشد.
این مبایعه نامه با توجه به مواد (10) و (190) قانون مدنی و با رعایت کلیه شرایط و مقررات شرعی و قانونی معاملات، در کمال صحت و سلامت، با اراده شخصی با علم و آگاهی از کم و کیف مورد معامله و اوضاع و احوال و زمان و مکان و نیز برابری ارزش مبیع با ثمن تنظیم شده و طرفین با رضایت کامل مبادرت به انجام معامله نموده و با قبول اسقاط کافه خیارات، خصوصاً خیار غبن اگر چه فاحش باشد. هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را ندارد و صیغه شرعی عقد بیع ایجاباً و قبولاً جاری شد و نسبت به آنان و ورثه و قائم مقام قانونی لازم‌الاجرا بوده و نوسانات قیمت‌ها هم هیچ‌گونه تأثیری در مبایعه نامه ندارد.
فروشنده:.................
خریدار:...................
شهود:........................
برای آنکه فرم مبایعه نامه پیشنهادی فوق‌الذکر با علم و آگاهی تنظیم گردد و در تنظیم آن هم مشکلی ایجاد نشود، توضیحاتی در مورد برخی از واژه ها و اصطلاحات به کار رفته در آن آورده می‌شود:
1- مبایعه نامه: عبارت از قراردادی است که طرفین برای معامله در مورد ملک غیر منقول از آن استفاده می‌کنند.
2- طرفین معامله:عبارتند از: فروشنده (کسی که مال غیر منقول را می‌فروشد) و خریدار (همان که مال غیر منقول را از فروشنده خریداری می‌کند)
3- مورد معامله: همان مال غیر منقولی است که عمل خرید و فروش روی آن انجام می‌شود.
4- ششدانگ:یعنی تمامیت و کلیت . به تعبیر دیگر تمامی اجزای مورد معامله که به خریدار فروخته می‌شود.
5- آدرس مورد معامله: عبارت از محل استقرار مال غیر منقول است به نحوی که از موارد دیگر جدا گردیده و اشتباهی در آن روی ندهد.
6- قیمت مورد معامله: عبارت از بها و ارزشی است که به عنوان وجه معامله تعیین می‌گردد و باید به شرح بندهای 1-3 الی 3-3 و حتی اضافه‌تر از آن طبق اراده و خواست دو طرف مقرر گردد. ضمناً کیفیت پرداخت به صورت نقدی یا از طریق چک بانکی (اعم از مسافرتی یا تضمینی) نیز در آن تصریح شود.
7- شروط معامله: بخش دیگری از خواست و اراده طرفین است که در فرم پیشنهادی در قالب بندهای 1-4 الی 12-4 آورده شده است که البته منحصر به موارد عنوان شده نمی‌باشد و شروط و موارد دیگری نیز قابل افزودن یا کاستن از آن موارد می‌باشد.
8- تاریخ تخلیه:عبارت از زمانی است که مال غیر منقول مورد معامله تخلیه و به خریدار تحویل می‌گردد.
9- تاریخ تنظیم سند: عبارت از زمانی است که سند رسمی مال غیر منقول مورد معامله تنظیم و به خریدار تحویل می‌گردد.
10- بند 3-4: عبارت از مدارکی است که تهیه آن‌ها به عهده‌ی فروشنده بوده و در پاسخ به استعلام دفترخانه از سوی مراجع اداری ارائه می‌شود (در صورت وجود بدهی های قانونی، به دست آوردن مفاصا حساب پس از پرداخت آن‌ها خواهد بود.)
11- بندهای 5-4 الی 7-4: شروطی هستند که به عنوان ضمانت حسن اجرای کامل مبایعه نامه و به نفع دو طرف مقرر شده و به هر دوی آنان هم به صورت مساوی توجه شده است.
12- با قبول بند 8-4: خریدار می‌تواند مورد معامله را کلاً یا جزعاً به دیگری منتقل کند که در این صورت شخص ثالث از جهت حقوق و تکالیف جانشین خریدار اول خواهد بود.
13- با امضای فرم مبایعه‌نامه پیشنهادی مذکور از هر یک (فروشنده و خریدار)، اختیار فسخ معامله، حتی در صورت طرح ادعای تحقق ضرر و غبن (چه ضرر و غبن کار و چه فوق‌العاده) سلب می‌گردد(پر واضح است که طرفین می‌توانند از قبول این شرط خودداری نمایند)
14: با تنظیم مبایعه‌نامه طرفین عقد لازمی را به وجود آورده‌اند که بدون حصول مجوز قانونی یا توافق طرفین بر فسخ آن، به اراده یک طرف، از بین نمی‌رود.
سوم: پرونده فرضی و سیر قضایی آن
در صورت بروز اختلاف بین طرفین بر نحوه‌ی اجرای مبایعه نامه چه از جهت پرداخت مابقی ارزش و بهای مورد معامله و چه از حیث تنظیم سند رسمی، هنگامی که امکان حل و فصل مسالمت آمیز آن فراهم نگردد، با طرح دادخواست از سوی مطالبه کننده‌ی بقیه‌ی ثمن یا مدعی تنظیم سند در محاکم عمومی دادگستری، امکان اخذ حکم از مرجع مذکور و اجرای آن تحت نظر و اشراف دادگاه صادرکننده رأی وجود دارد. برای اطلاع بیشتر، به عنوان ضمیمه دو نمونه از دادخواست‌ها در دو موضوع مطالبه بقیه ثمن و قیمت مورد معامله و الزام به تنظیم سند رسمی آورده می‌شود. بدیهی است پس از 1- تقدیم دادخواست 2- رسیدگی قضایی در دادگاه 3- اثبات حقانیت مدعی 4- صدور حکم در آن مرجع 5- قطعی شدن دادنامه صادره با عدم اعتراض به رأی دادگاه بدوی یا تأیید آن در مرجع قضایی بالاتر 6- اجرای آن توسط دادگاه خواسته خواهان (از جهت مطالبه بقیه ثمن معامله یا تنظیم سند رسمی
[به تصویر صفحه مراجعه شود]پلاک مورد معامله) قابل وصول و دسترسی می‌باشد.(4)
به عنوان مثال در صورتی که آقای (الف) ملکی رابه آقای (ب) بفروشد و در موعد مقرر شخص خریدار (ب) از انجام تعهدات خود در پرداخت بقیه ثمن خودداری کند،آقای (الف) برای پیگیری خواسته خود در مطالبه طلب خود از آقای (ب) از طریق مراجع قضایی از فرم دادخواست (پیوست 1) استفاده می‌نمایند.
در فرض دیگر معامله پلاک مذکور، با وصف انجام تعهدات آقای (ب) (مثل پرداخت بهای ملک و غیره که در مبایعه نامه مندرج است)،آقای (الف) از تنظیم سند رسمی در زمان تعیین شده خودداری می‌کند؛ در نتیجه آقای (ب) از فرم دادخواست (پیوست 2) برای پیگیری خواسته خود در تنظیم سند رسمی استفاده می‌نمایند.
[به تصویر صفحه مراجعه شود]
پی نوشت:
1- قرآن کریم، سوره مائده، آیه 1
2- کافی، جلد5، ص 169، باب الشرط و الخیار فی البیع
3- البته باید به این نکته توجه داشت که چه بسا به عدد نوع قراردادها و اراده و خواست طرفین معامله، موضوع، محل و مبلغ بهای آن، شکل های متعددی از فرم‌ها وجود داشته باشد که برای عقد قراردادها مورد استفاده قرار می‌گیرند اما برای اینکه یک راه حل عمومی و ساده برای عقد قراردادها عنوان شود، نمونه مزبور درج گردیده است. در این نمونه، به طور مساوی به طرفین قرارداد توجه شده و هیچ یک بر دیگری ترجیح داده نشده است و حقوق دو طرف معامله را تأمین می‌کند. به همین دلیل این فرم پیشنهاد می‌گردد.
4- ماده (10) قانون مدنی: «قرادادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
ماده (219) قانون مدنی: «عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آن‌ها لازم‌الاتباع است؛ مگر اینکه به رضای طرفین اقامه یا به علت قانونی فسخ شود.»
ماده (220) قانون مدنی: «عقود نه تنها متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده باشد ملزم می‌نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم می‌باشند.»
ماده (221) قانون مدنی: «اگر کسی تعهد اقدام به امری کند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسؤول خسارت طرف مقابل است؛ مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده یا عرفاً به منزله تصریح باشد یا برحسب قانون، موجب ضمان باشد.»
ماده (223) قانون مدنی: «هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود.»
ماده (224) قانون مدنی: «الفاظ عقود، محمول است بر معانی عرفیه.»
ماده (225) قانون مدنی: «متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد به منزله ذکر در عقد است.»
ماده (1301) قانون مدنی: «امضایی که در روی نوشته یا سندی باشد بر ضرر امضا کننده دلیل است.»
ماده (197) قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی: «اصل برائت است...»
ماده (519) قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی: «خسارات دادرسی عبارت است از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل و هزینه های دیگری که به طور مستقیم مربوط به دادرسی و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده است از قبیل حق‌الزحمه‌ی کارشناسی و هزینه‌ی تحقیقات محلی..»
تبلیغات
