مدل هدانیک

تعیین و برآورد قیمت مسکن در مناطق شهری، از اهمیت زیادی برای دولت، سرمایه گذاران خصوصی و دولتی و افراد عادی برخوردار است. این تخمین می تواند در برنامه ریزی و تصمیم گیری های آینده در بسیاری از سیاست های شهری و منطقه ای مورد استفاده قرار گیرد. در این راستا به دلیل اهمیت بالای قیمت مسکن در دهه های اخیر، استفاده از توابع قدرتمند و کارا برای پیش بینی و تخمین قیمت مسکن مرسوم شده است. پژوهش حاضر، با هدف ارائه مدلی بهینه برای پیش بینی قیمت مسکن و تعیین عوامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن در کلان شهر اهواز و نیز مقایسه ای بین دو مدل هدانیک و شبکه عصبی مصنوعی انجام شده است. ماهیت پژوهش، توسعه ای-کاربردی و روش انجام آن، توصیفی- تحلیلی می باشد. در این پژوهش، 286 نمونه واحد مسکونی در سال 1394 براساس 27 متغیر مربوطه به منظور پیش بینی قیمت مسکن، مورد ارزیابی قرار گرفته است. در این تحقیق از تابع هدانیکی نیمه لگاریتمی و شبکه عصبی پرسپترون چند لایه (MLP) استفاده شده است. برای مقایسه دو مدل از لحاظ توانایی پیش بینی، از معیارهای R2، MSE، RMSE، MAPE، MAE و ضریب TIC استفاده شده است. نتایج مدل هدانیک نشان دادند از میان 27 متغیر مدل، 18 متغیر معنی دار بودند و با مقایسه نتایج و مقدار برآوردها، مشخص شد که قیمت مسکن در اهواز بیشتر از عوامل فیزیکی و ساختاری تأثیر می پذیرد. برای بررس ی تفاوت در دقت پیش بین ی مدل های مختلف ب رای پیش بینی قیمت مس کن در شه ر اهواز، از آزم ون مورگان-گرنجر- نیوبلد استفاده شده است. نتایج به دست آمده از آزمون نشان دادند که تفاوت قدرت پیش بینی دو مدل از لحاظ آماری نیز معنی دار است که نشان دهنده کارایی بهتر و عملکرد مناسب تر شبکه عصبی مصنوعی (98 درصد) نسبت به مدل رگرسیون هدانیک (88 درصد) است.

مدل هدانیک که در زمره روش های سنجش ارزش مسکن، از دیرباز مورد استفاده پژوهشگران قرار گرفته است، قابلیت شناسایی ترجیحات آشکارشده افراد و بدین واسطه، مفهوم «ارزش» در روند موجود توسعه مسکن شهری را دارد. از این منظر می توان مدعی شد که در صورت شمول طیف گسترده ای از داده های ارزش دهنده مسکن شهری، براساس آن می توان مفهومی از «ارزش» در مسکن شهری ارائه کرد که در این نوشتار به صورت هدف اصلی مطرح بوده است. در این مقاله سعی شده است تا با استفاده از روش توصیفی- تحلیلی و اجرای روش هدانیک (رگرسیون چندمتغیره با شکل های خطی ساده و شبه لگاریتمی)، مفهوم ارزش در برنامه ریزی مسکن شهر تبریز بر مبنای ترجیحات ساکنان، ارائه شود. نمونه موردی مطالعات، سه نوع توسعه مسکن شهر تبریز شامل کاملاً برنامه ریزی شده (شهرک رشدیه)، هدایت شده برطبق طرح فرادست (کوی اشکان) و الگوی برنامه ریزی شده آپارتمانی (مجتمع مسکونی، شهرک شهید چمران) را در بر می گیرد. نمونه ها با تأکید بر واحدهای مورد دادوستد قرارگرفته در بازه سال های 1397 و 1398، از روش نمونه گیری هدفمند شناسایی و انتخاب شده اند. مجموعاً 105 پرسشنامه، در سطح نمونه های موردی، برداشت و تجزیه وتحلیل شده اند. روایی محتوایی از نظر کمیت و کیفیت سؤالات و پایایی با محاسبه ضریب آلفای کرونباخ برابر با 0.779، تأیید و اثبات شده است. مطابق با نتایج روش هدانیک، مسکن دارای ویژگی های ارزش بخش متعدد وگسترده ای است و براساس آن، مفهوم ارزش نیز ماهیت ثابتی ندارد. بااین حال ساختار شناسایی شده ارزش یکسان است؛ ازاین رو بخشی از محتوای ارزش متغیر بوده و بسته به ضرورت های مکانی، زمانی، اقتصادی، اجتماعی و... تغییر می کند. دستاورد پژوهش این است که مفهوم ارزش در برنامه ریزی مسکن شهر تبریز، از منظر ترجیحات آشکارشده افراد، محتوای مشترکی ندارد؛ بنابراین نمی توان نسخه واحدی برای شهر ارائه داد. بااین حال، شاخص های ارزش دهنده مسکن غالباً دو بُعد ساختاری- فیزیکی و محیطی را پوشش می دهند و غلبه مؤلفه های اقتصادی بر سایر مؤلفه های ارزش دهنده مسکن، مشهود است. بیشترین قدرت تبیین کنندگی مربوط به شاخص های محله مسکونی (با ضریب 0.873) و گونه ساختمانی (با ضریب 0.141) بوده است که شکاف قیمتی فاحش بین محلات مسکونی و گونه های ساختمانی شهر تبریز را به خوبی نمایان می سازد. نهایتاً اینکه برای نیل به سوی برنامه ریزی مسکن ارزش مدار و توسعه بومی مسکن، شناسایی مفهوم ارزش فعلی مسکن و مفهوم ارزش مطلوب و واکاوی شکاف بین آن، ضروری خواهد بود.

هدف اصلی این مطالعه، تعیین عوامل موثر بر قیمت مسکن در شهر تبریز می باشد. برای این منظور دو دسته واحدهای مسکونی ویلایی و آپارتمانی مورد پرسشگری و تجزیه و تحلیل قرار گرفتند. متغیرهای تاثیرگذار در قیمت مسکن به چهار دسته اصلی متغیرهای کالبدی- فیزیکی، متغیرهای دسترسی، متغیرهای محیطی (همسایگی) و ویژگی های اقتصادی و اجتماعی تقسیم بندی شدند؛ داده های مورد نیاز با پرسشگری از خانوارها و قیمت مسکن با مراجعه به بنگاه های معاملات املاک به دست آمد. در واحدهای ویلایی متغیرهایی مانند مساحت زمین، بر ساختمان، درآمد و تحصیلات، دسترسی به شوفاژ، عرض کوچه یا خیابان، وضعیت ترافیکی کوچه یا خیابان به صورت مثبت و متغیرهایی مانند نمای ساختمان، تعداد اتاق، فاصله از مرکز شهر، قدمت یا عمر بنا، نوع سند مالکیت، تاثیر منفی و معنی داری بر قیمت داشته اند. در واحدهای آپارتمانی متغیرهای مثبت و معنی دار مساحت زیربنا، سن سرپرست خانوار، درآمد، دسترسی به آسانسور و شوفاژ، میزان رضایت، فاصله از مسجد و متغیرهای منفی و معنی دار نوع سند مالکیت، نمای ساختمان، فاصله از مرکز شهر، تعداد افراد خانوار و تعداد واحدها می باشند.  

  قیمت زمین و مسکن، تابع عوامل و شرایط مختلفی است؛ از این رو در زمان ها و مکان های مختلف، قیمت ها، متفاوت هستند. به عبارت دیگر، در سطح یک شهر، قیمت زمین و مسکن از یک منطقه به منطقه دیگر، بر اساس مشخصات محلی و اجتماعی- اقتصادی، متفاوت است. تغییر در قیمت، یکی از مشهودترین بازتاب های اقتصادی مداخله در بافت کالبدی شهرها است. حمل و نقل عمومی از خدمات ضروری شهرهای امروزی است و حصول اطمینان از ارائه مؤثر و کارآمد آن از اولویت های بسیاری از شهرها به شمار می رود. هدف این مقاله بررسی تأثیر گسترش حمل و نقل عمومی بر قیمت مسکن با استفاده از مدل هدانیک در محلات کسری، 22 بهمن، شهرک مسکن و معلم شهر کرمانشاه می باشد. این تحقیق از نوع تحقیقات کاربردی بوده که در آن از روش همبستگی و مدل هدانیک استفاده شده و با بهره گیری از مطالعات میدانی تأثیر متغیر مستقل و متغیرهای وابسته مورد بررسی قرار گرفتند. متغیرهای مورد استفاده 13 متغیر بوده که بیشتر وضعیت فیزیکی و موقعیت و دسترسی ها را در بر می گیرد. برای تجزیه و تحلیل داده ها و برآورد مدل از نرم افزارهای SPSS و Eviews استفاده شده است. نتایج نشان می دهد که ضرایب همه متغیرهای مورد بررسی، از نظر آماری در سطح خطای 05/0 درصد معنی دار است. چون سطح معناداری همه متغیرها از 05/0 کمتر است، بنابراین بین قیمت واحدهای مسکونی و متغیرهای مورد بررسی، رابطه معنادار وجود دارد.

نیاز مبرم امروزه ی برنامه ریزی مسکن کشور، تنها نظریه و تکنیک های جدیدتر نیست بلکه بومی کردن رویکردهای فوق در راستای توسعه ی مسکن مطلوب جامعه ی ایرانی نیز ضرورت دارد. روش ارزش گذاری «هدانیک» مرتبط با شناسایی ارزش مسکن، سال ها مورد استفاده های متعددی قرار گرفته است. نگاشت حاضر که با راهبرد تحقیق تطبیقی و روش استدلال منطقی انجام شده است، بررسی مفهوم ارزش در مدل هدانیک مسکن که دارای منشأ غربی است، در مقایسه با دیدگاه ارزش-شناسی علامه طباطبایی است. طباطبایی در بین متفکران اسلامی، با طرح نظریه اعتبارات و با تقریر خاصی که از مقولات اعتباری و عقل عملی ارائه میدهد، امکان دستیابی به مفهوم ارزش در یک جامعه اسلامی را ایجاد نموده است. یافته های پژوهش حاکی از آن است که نگاه فردی- مبنا در مدل هدانیک، موجب شده است که ارزش، در واقع برآیند ترجیحات فردی ای در نظر گرفته شود، که بیشترین تکرار را داشته است و ضریب اهمیت بیشتر یک ویژگی، سبب شده است که بصورت یک منفعت عمومی مد نظر قرار بگیرد؛ آنچه طبق دیدگاه علامه، نمی تواند لزوماً ضامن کمال و سعادت غایی انسان باشد. در عین حال، برخی ارزش های شناسایی شده در مدل، ویژگی های فیزیکی و محیطی ای هستند که بصورت الگو در شهرهای ما رواج یافته اند. با عنایت به دیدگاه ارزش شناسی علامه، شناسایی مفهوم ارزش در برنامه ریزی مسکن شهری جوامع اسلامی، هم سو با اندیشه های برگرفته از فلسفه اسلامی و حوزه اخلاق از یک طرف و ارزش های جمعی حاکم بر جامعه و موثر بر کالبد از طرف دیگر، می تواند عامل کلیدی در اصلاح، تکمیل و انطباق مدل ارزش هدانیک با اندیشه ی اسلامی حاکم بر جامعه باشد.