حباب مسکن

بازار مسکن در سال 1384 از رکود خارج شد و رشد غیر طبیعی به خود گرفت. ولی به دنبال رشد قیمت مسکن که تا سال 1386 ادامه داشت، در بهار سال 1387 بازار مسکن ایران با رکود معاملات و ثبات قیمت ها مواجه شد. سپس در فصل تابستان قیمت ها به صورت مطلق روند کاهشی به خود گرفتند. این درحالیست که در سطح جهانی نیز شاهد افزایش قیمت مسکن بودیم. در مقاله پیش رو این موضوع که آیا این افزایش قیمت ها ریشه در عوامل بنیادی اقتصاد دارد و یا ناشی از حباب است، مورد بررسی قرار می گیرد. در این تحقیق مکانیزم انتقال سیاست پولی، مدل خطی شده ای از انتظارات عقلایی فرض می شود. با استفاده از روش GMM و مدل کلان کینز جدید پیش نگر برای یک اقتصاد بسته، به بررسی اثر نرخ بهرهی حقیقی بر بازدهی حقیقی مسکن در بازه زمانی 1/1380 تا 6/1387، پرداخته شده است. نتایج بیانگر آن هستند که طی این دوره، نرخ بهرهی حقیقی اثر منفی و مقدار تاخیری بازدهی حقیقی مسکن و GDP اثر مثبت بر بازدهی حقیقی مسکن دارد.

هدف این مقاله شناسایی حباب مسکن در ایران است. به این منظور قیمت بنیادی مسکن برآورد و حباب از اختلاف بین قیمت بنیادی و واقعی مسکن به دست آمد. با توجه به وجود جیره بندی در بازار وام رهنی ایران از معادله قیمت حقیقی مسکن با در نظر گرفتن جیره بندی اعتبارات مسکن استفاده شد. هم چنین برای ایجاد معیاری از جیره بندی اعتبارات مسکن از معادله وام رهنی پرداختی در عدم تعادل استفاده شد. داده ها فصلی و مربوط به 17 شهر بزرگ ایران است. نتایج حاصل از تخمین مدل جیره بندی اعتبارات مسکن اشاره به وجود رابطه عکس بین تقاضای وام رهنی و قیمت مسکن دارد. نتایج حاصل از تخمین معادله قیمت حقیقی مسکن اشاره به وجود حباب در بازار مسکن ایران دارد. در واقع در سال های 1375، 1381 و 1386 شاهد شکست حباب قیمت در بازار مسکن ایران بوده ایم.

طی دو دهه ی اخیر تغییراتی در ساختار بازار مسکن ایران به وجود آمده که مهم ترین آن رشد تقاضای سفته بازی است که می تواند باعث شکل گیری حباب مسکن گردد. هدف این پژوهش برآورد جزء حباب مسکن در ایران در دو دهه ی اخیر است. به این منظور ابتدا قیمت بنیادی مسکن برآورد و سپس جزء حباب از اختلاف بین قیمت بنیادی و واقعی مسکن به دست آمد. با توجه به وجود جیره بندی در بازار وام رهنی ایران از معادله ی قیمت حقیقی مسکن با در نظر گرفتن عدم تعادل در بازار اعتبارات مسکن استفاده شد. زمان بر بودن فرایند ساخت مسکن و علی الخصوص وجود حباب قیمتی باعث می شود تا تعدیل به سوی قیمت بنیادی به کندی صورت گرفته و وقفه ی متغیرها نقشی تعیین کننده داشته باشد. بنابراین از فرم پویای معادله ی قیمت حقیقی مسکن استفاده شد. نتایج حاصل از تخمین فرم پویای معادله ی قیمت حقیقی مسکن اشاره به وجود حباب در بازار مسکن ایران دارد. در واقع در طی سال های 88-1370 سه بار شاهد شکل گیری و شکست حباب قیمت در بازار مسکن ایران بوده ایم.

هدف: یکی از آثار و پیامدهای فعالیت های پولی مؤسسات اعتباری، پیدایش مطالبات غیرجاری است. پدیده ای که تأثیرات منفی بر چرخه منابع و مصارف بانک ها می گذارد و می تواند بر قیمت مسکن نیز تأثیرگذار باشد. هدف اصلی تحقیق ارزیابی اثر عملکرد بانک ها در حوزه اعتبارات بانکی بر قیمت مسکن کشور است.روش: از روش TVP-DMA برای شناسایی مهم ترین عوامل مؤثر بر قیمت مسکن و از شاخص های مجموع مربعات خطای پیش بینی و میانگین مطلق خطای پیش بینی، برای انتخاب بهترین الگو استفاده شده است.یافته ها: بر اساس نتایج الگو میانگین گیری پویا متغیرهای تورم؛ نرخ ارز؛ نقدینگی؛ تسهیلات پرداختی بانک ها برای مسکن؛ حجم دارایی های ثابت بانک ها؛ شاخص قیمت زمین در تهران؛ شاخص تحریم ها؛ جمعیت؛ ضریب شهر نشینی و شاخص بهای مصالح ساختمانی تأثیر مثبت و متغیرهای رشد اقتصادی؛ مطالبات معوق و افزایش بدهی بانک ها و مالیات بر مسکن تأثیر منفی بر قیمت مسکن دارند. بر اساس نتایج شاخص قیمت زمین در تهران بالاترین تأثیر را بر متغیر قیمت مسکن دارد. میانگین ضرایب اثرگذاری این متغیر برابر با 571/0 محاسبه گردید.نتیجه گیری: با توجه به نتایج حاصله، عوامل سمت تقاضا بیش ترین تأثیر را بر تغییرات قیمت مسکن دارند و لازم است سیاست گذار چارچوب مدونی را برای کنترل روابط بین قیمت مسکن و تسهیلات بانکی و خسارت وام تدوین و ارائه نماید.