بازتوسعه

رشد جمعیت شهرها و شهرنشینی مدیران و نظریه پردازان شهری را در پی راه حل های درست توسعه شهری سوق داده است. در دو دهه 1980و 1990میلادی بازتوسعه اراضی متروکه در زیرمجموعه سیاست توسعه درون زا مطرح شد. این سیاست به بازتوسعه پهنه های درون شهرها که آلوده، روبه زوال، متروکه و دارای پتانسیل هایی نظیر تأسیسات - تجهیزات شهری هستند، می پردازد. این مقاله بر محور سنجش ظرفیت بازتوسعه اراضی متروکه (نمونه موردی: اراضی صنعتی - کارگاهی شهر یزد) شکل گرفته است. روش آن توصیفی - تحلیلی می باشد. ابتدا معیارها و شاخص های مناسب از مبانی نظری استخراج شده اند. سپس معیارها و شاخص ها با استفاده از تکنیک دلفی و فرآیند تحلیل شبکه ای (ANP) در نرم افزار Super Desition وزن دهی شده اند. در گام بعدی نمونه ها بر اساس وزن معیارها در نرم افزار ARC GIS مورد بررسی و در آخر ظرفیت باز توسعه اراضی در 5 دسته (قابلیت بسیار بالا، قابلیت بالا، قابلیت متوسط، قابلیت پایین و قابلیت  بسیار پایین) حاصل شده است. نتایج نشان می دهد که قطعه های زمین موجود در بافت میانی و مرکزی شهر یزد دارای قابلیت توسعه بسیار بالا و بالا می باشند. در بین این قطعه های زمین، قطعه هایی با دسترسی مناسب به معابر و متروکه از قابلیت توسعه بسیار بالا برخوردار می باشند. بنابراین به ترتیب موقعیت در شهر، آمادگی مالک (وضعیت فعالیت)، دسترسی به معابر و مساحت دارای اهمیت هستند. همچنین نسبت پایین مساحت اراضی با قابلیت توسعه بسیار بالا و بالا به کل اراضی (%35.8)، نشان دهنده ظرفیت پایین باز توسعه می باشد؛ در حالی که توسعه مجدد این اراضی می تواند سرزندگی و پویایی دوباره بافت پیرامون را به دنبال داشته باشد. 

برنامه ریزی شهری همواره به دنبال استفاده بهینه از زمین های بایر، متروکه و رها شده شهری است و بی توجهی به این موضوع، باعث ناپایداری شهری و بروز مشکلاتی در شهرهای کشور شده است. بازتوسعه و استفاده مجدد این زمین ها در راستای فعالیت های عمرانی و زیربنایی و توسعه شهر اهمیت و نقش مهمی ایفاء می کند و از نظر کارکرد و سیمای شهری در صورت برنامه ریزی صحیح و مدون، می تواند به بهبود کاستی ها و سرانه های شهری منتج شود. این پژوهش با هدف تعیین و ارزیابی وضعیت این فضاها در سطح منطقه 18 شهرداری تهران، ابتدا پیامدهای محیطی، کالبدی، اجتماعی و اقتصادی ناشی از متروکه ماندن آن ها را بررسی کرده و سپس با روﯾﮑﺮدی ﻣﺒﺘﻨﯽ ﺑﺮ ﺗﻮﺳﻌﻪ میان افزا و دید راهبردی به تبیین فرآیند باز توسعه این زمین ها در اجتماعات محلی پرداخته است. برای شناسایی و گونه بندی اراضی رهاشده منطقه، معیارهایی به عنوان شاخص های ظرفیت سنجی اراضی رها شده مشخص و با بررسی آن ها در مورد اراضی رها شده منطقه، با استفاده از پایگاه های اطلاعاتی شهرداری و دفاتر معاملات املاک، داده ها تجزیه وتحلیل شدند. از کل 57008 قطعه زمین دایر و یا فاقد کاربری در منطقه، 15 قطعه زمین یکپارچه (معدن شن و ماسه، بازار آهن شادآباد، سه کوره آجرپزی، شش انبار متروکه و چهار کارخانه متروکه) به عنوان فضاهای رهاشده، بر اساس مؤلفه های زیست محیطی، کالبدی و فضایی، اجتماعی، اقتصادی و پیشنهاد ات طرح فرادست شناسایی و بررسی شدند؛ سپس طی فرآیند ظرفیت سنجی اراضی و تلفیق شاخص ها با یکدیگر و ارزش گذاری هر یک از شاخص ها به روش تحلیل AHP و انطباق نقشه های حاصل از تحلیل هایGIS، قطعات بر اساس شاخص های توسعه پایدار و هوشمند مورد برنامه ریزی بازتوسعه فرضی قرار گرفت. نتایج نشان می دهد که قطعه 1 با مساحت 8364/189 هکتار در اولویت اول در برنامه باز توسعه فضایی منطقه 18 تهران قرار دارد.

هدف اصلی این پژوهش برنامه ریزی پایدار اراضی قهوه ای کارخانه قند آبکوه مشهد و بررسی سناریوهای محتمل در بازتوسعه اراضی آن است. برای رسیدن به این هدف، شش گام اصلی سناریونویسی انجام شد. برای انجام این گام ها مطالعات ترکیبی کمی و کیفی صورت گرفت. ابتدا برای تعیین آینده مورد انتظار، با 12 نفر از کارشناسان آشنا با محدوده مطالعه شده، مصاحبه نیمه ساختار یافته انجام شد و چارچوب اولیه پرسشنامه طراحی شد در ادامه در قالب پرسشنامه (در دو بعد درجه تأثیر و عدم اطمینان) از 56 نفر از متخصصان، کارشناسان و اساتید نظرخواهی شد و به وسیله آزمون های آماری توصیفی و استنباطی نظیر T تست، پیشران های بحرانی سناریو تعیین شد. سپس برای توسعه سناریوها، بررسی پیامدها و همچنین تعیین راهبردها از ابزار مصاحبه نیمه ساختاریافته با شش نفر از کارشناسان، مدیران و مهندسین مشاور و متخصصان دانشگاهی استفاده شد. نتایج تحقیق نشان می دهد، سه سناریو برای بازتوسعه اراضی کارخانه قند آبکوه مشهد قابل تصور است: سناریوی طلایی، این سناریو دربردارنده دو پیشران اصلی، فراهم سازی منابع درآمدی جدید برای انتقال دائم کارخانه و ایجاد پروژه های جدید با رویکرد ترکیبی در اطراف کارخانه بنا به ظرفیت ها و موقعیت آن هاست؛ سناریوی پایه، تداوم گرایش ها در انطباق با شرایط حاکم با ادامه روند موجود است؛ سناریوی رکود: براساس این سناریو، تمایلات منفی ذی نفعان می تواند موجب توقف در روند اجرای پروژه شود. این توقعات به افزایش هزین ه ه ا و تمام نشدن پروژه در زمان مقرر منجر خواهد شد. در پایان راهبردهایی ازجمله اولویت دادن به توسعه کاربری های ویژه تجاری در محدوده طرح، حذف جذابیت های محدوده برای توسعه سکونت (راهبرد رقابتی)، فراهم کردن بستر مناسب برای فعالیت های اقتصادی و سرمایه گذاری در محدوده طرح و... برای رسیدن به سناریوی مطلوب ارائه شده است.

اراضی قهوه ای مشهد دومین کلانشهر ایران با 1591 قطعه و 3863 هکتار، حدود 2/13 درصد اراضی این شهر را تشکیل می دهد. ساماندهی و مدیریت اراضی قهوه ای گامی مؤثر در جلوگیری از گسترش افقی شهر و تثبیت جمعیت در داخل مرزهای موجود و در راستای توسعه پایدار است. یکی از این قطعات، کارخانه قند آبکوه با 25 هکتار وسعت می باشد. با توجه به اهمیت جایگزینی کاربری های مناسب و نقش ذی نفعان در پیشبرد پروژ، این پژوهش با رویکردی توصیفی-تحلیلی به دنبال شناسایی ذینفعان و نقش آنها در بازتوسعه اراضی کارخانه قند ابکوه، شناسایی بهترین کاربری جایگزین برای باز توسعه اراضی کارخانه با توجه به مولفه های توسعه پایدار(اقتصادی، هویت، شهرسازی و تحقق پذیری) و ارایه بهترین راهبردها برای رسیدن به این کاربری مطلوب جایگزین می باشد. نتایج تحقیق با مطالعات ترکیبی پس از مصاحبه نیمه ساختار یافته با نمایندگان 12دستگاه ذی نفع و کارشناسان متخصص، 7 کاربری پیشنهادی را نشان داد. سپس با استفاده از تحلیل سلسله مراتبیAHP، کاربری ترکیبی اداری- تجاری به عنوان بهترین کاربری با توجه به مولفه های توسعه پایدار انتخاب گردید، همچنین با بکارگیری تحقیق کیفی، نتایج نشان داد که آستان قدس به عنوان ذی مدخل اصلی از بیشترین منافع و میزان نفوذ در بازتوسعه اراضی قهوه ای کارخانه قند آبکوه به دلیل مالکیت 5/43 درصد از کل اراضی سطح شهر برخوردار است. از اینرو بهترین استراتژی، برقراری ارتباط مؤثر با آستان قدس برای جایگزینی کاربری پیشنهادی در اراضی کارخانه پیشنهاد می شود.